Energieausweis verstehen: Ein vollständiger Leitfaden
Jedes private und öffentliche Gebäude in Deutschland braucht ihn: den Energieausweis. Denn schon seit mehr als 20 Jahren ist das Dokument für Neubauten und seit mehr als 10 Jahren auch für Bestandsgebäude verpflichtend, sofern die Vermietung oder ein Verkauf anstehen.
Der Energieausweis, manchmal auch als Energiepass oder Steckbrief für Wohngebäude bezeichnet, vermittelt durch verschiedene Angaben ein Bild von der Energieeffizienz eines Hauses. Zu dem fünfseitigen Dokument gehören auch Empfehlungen zur energetischen Modernisierung. Zusammen mit der Registriernummer, die das Deutsche Institut für Bautechnik vergibt, ist der Energieausweis ein für 10 Jahre rechtsgültiges Zertifikat, mit dem Sie die energetischen Eigenschaften des Hauses nachweisen.
Wir erklären in diesem Leitfaden alles, was im Energieausweis steht und was Sie mit den Informationen anfangen können. Sie erfahren, welche Werte und Kennzahlen wichtig sind, wie Sie den Energieverbrauch und die Kosten abschätzen können und welche Modernisierungsempfehlungen Ihnen helfen, die Energieeffizienz Ihres Gebäudes zu verbessern. So sind Sie bestens informiert und können fundierte Entscheidungen treffen. Dabei geben wir immer wieder praktische Tipps und Beispiele, die Ihnen den Umgang mit dem Energieausweis erleichtern.
Diese Angaben finden Sie im Energieausweis
Auf den fünf Seiten des Ausweis-Dokuments finden Sie sich schneller zurecht, wenn Sie wissen, wo welche Informationen zu finden sind. Die erste Seite des Energieausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, wie Adresse, Baujahr, Anlagentechnik und Anzahl der Wohnungen. Sie gibt auch Auskunft über den Einsatz erneuerbarer Energien und die Inspektionspflicht für Klimaanlagen.
Es gibt zwei Berechnungsverfahren: den Bedarfsausweis, der den berechneten Energiebedarf auf Seite 2 ausweist, und den Verbrauchsausweis, der den gemessenen Energieverbrauch auf Seite 3 darstellt. Treibhausgasemissionen und die Nutzung erneuerbarer Energien werden ebenfalls angegeben. Die Energieeffizienzklassen und Farben des Bandtachos helfen, die Energieeffizienz von Gebäuden zu vergleichen.
Seite 4 zeigt die vom Aussteller empfohlene Modernisierungsmaßnahmen an, mit denen eine verbesserte Energieeffizienz des Gebäudes erreicht werden kann. Schließlich finden Sie auf Seite 5 hilfreiche Erläuterungen zu allen Angaben, die im Ausweis stehen. Wenn Sie diesen Leitfaden gelesen haben, werden Sie diese Angaben als Referenz zu schätzen wissen.
Energetische Qualität des Gebäudes
Zu den zentralen Werten im Energieausweis gehören der Primärenergiekennwert, der Endenergiekennwert und die Treibhausgasemissionen. Mit dem Primärenergiekennwert wird der Energieaufwand des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes beschrieben. Dazu zählt nicht nur der tatsächliche Verbrauch im Gebäude, sondern auch die Energie, die zur Gewinnung und Bereitstellung von Energieträgern benötigt wird.
Im Gegensatz dazu gibt der Endenergiekennwert den Energieverbrauch des Gebäudes an, der vor Ort genutzt wird. Diese Differenz macht es möglich, die Effizienz der gesamten Versorgungskette zu analysieren.
Die Angabe zu den Treibhausgasemissionen sind für die Bewertung der Umweltfreundlichkeit des Gebäudes entscheidend. Die angegebenen Emissionen entstehen durch den Verbrauch fossiler Brennstoffe zur Beheizung und Energieversorgung von Gebäuden. Beim Einsatz regenerativer Energiequellen kann ein Gebäude trotz hohem Energieverbrauch auch niedrige Treibhausgasemmisionen ausweisen.
Die Kennwerte im Energieausweis beziehen sich auf die Gebäudenutzfläche AN, nicht auf die Wohnfläche. Diese Fläche umfasst alle beheizten oder gekühlten Räume und kann entweder exakt aus den Gebäudeplänen oder aus der Wohnfläche oder dem Gebäudevolumen abgeleitet werden. Sie ist in der Regel größer als die Wohnfläche.
Primärenergiekennwert
Der Primärenergiekennwert zeigt, wie viel Primärenergie ein Gebäude verbraucht, bevor sie in nutzbare Energie umgewandelt wird. Primärenergie umfasst die gesamte Energiekette, von der Erkundung bis zur Umwandlung zum nutzbaren Energieträger.
Hierzu gehören nicht nur fossile Brennstoffe wie Gas und Öl, sondern auch regenerative Energien wie Wind- und Sonnenenergie. Mithilfe standardisierter Primärenegiefaktoren wird bei Energieausweisen die Primärenergie berechnet. Je niedriger der Primärenergiekennwert, desto energieeffizienter und umweltfreundlicher ist das Gebäude.
Der Primärenergiekennwert spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung der Energieeffizienz eines Gebäudes und kann maßgeblich zur Reduzierung von CO₂-Emissionen beitragen. Eine Verbesserung dieses Wertes ist nicht nur ökonomisch sondern auch im Hinblick auf den Klimaschutz von großer Bedeutung.
Endenergiekennwert
Der Endenergiekennwert ist ein zentraler Indikator dafür, wie effizient ein Gebäude die zugeführte Energie nutzt. Dabei wird entweder die tatsächlich verbrauchte Energiemenge zugrunde gelegt oder es werden die neuesten technischen Rechenregeln zur Anwendung gebracht.
Dieser Kennwert beschreibt die jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung, Warmwasserbereitung und Kühlung und wird auf die Gebäudenutzfläche bezogen. Es handelt sich also um einen spezifischen Wert, vergleichbar mit dem Spritverbrauch eines Autos.
Allerdings kann der tatsächliche Energieverbrauch nicht direkt aus dem Kennwert abgelesen werden. Denn der Wert wird einer Witterungsbereinigung unterzogen, um Gebäude auch deutschlandweit besser vergleichen zu können. Wir erklären weiter unten, wie Sie den Wert auch zur Abschätzung Ihrer tatsächlichen Energiekosten nutzen können.
Der Endenergiekennwert ist bei regenerativen beheizten Häusern größer als der Primärenergiekennwert, bei fossilen Brennstoffen ist es umgekehrt. Somit bedeutet ein guter Primärenergiekennwert nicht automatisch eine gute Energiebilanz, da Faktoren wie Wärmedämmung ebenfalls eine Rolle spielen.
Hohe Werte können auf energetische Schwachstellen hinweisen, während niedrige Werte auf eine gute energetische Qualität und optimierte Systeme schließen lassen. Der Endenergiekennwert ist also der wichtigste Indikator für die Effizienz eines Gebäudes, da er ausschließlich von den Eigenschaften des Gebäudes und der Heizungstechnik abhängt.
Treibhausgasemissionen
Die Treibhausgasemissionen beschreiben die Klimabelastungen, die der Gebäudebetrieb verursacht. Sie werden direkt aus dem Primärenergiekennwert berechnet. Im Wesentlichen handelt es ich dabei um die CO₂-Emissionen, welche durch die Bereitstellung und Nutzung der benötigten Energiemenge entsteht.
Kommen erneuerbare Energien im Gebäude zum Einsatz, reduzieren diese die Treibhausgasemissionen, sofern diese für die Wärme- und Kältegewinnung verwendet werden. Je geringer die Treibhausgasemissionen, desto umweltfreundlicher ist das Gebäude.
Insgesamt gilt: je geringer die Emissionen, desto besser. Dabei können die Treibhausgasemissionen auf zwei verschiedene Arten verringert werden: entweder durch die Reduzierung des Primärenergieverbrauchs oder durch den Einsatz regenerativer Energien für die Heiz- und Kühltechnik. Beide Maßnahmen sind wichtig, um die Klimaziele zu erreichen.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: Was ist der Unterschied?
Der Bedarfsausweis, auch Energiebedarfsausweis genannt, basiert auf einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage, ohne das tatsächliche Nutzerverhalten zu berücksichtigen. Dadurch entsteht ein theoretischer Wert, der die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig von den Bewohnern darstellt. Der Bedarfsausweis wird häufig für Neubauten oder umfassend sanierte Gebäude ausgestellt, ist aber auch bei Altbauten vorgeschrieben, wenn die Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht eingehalten wird.
Im Gegensatz dazu beruht der Verbrauchsausweis auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner über die letzten drei Jahre. Hierbei wird der Effekt des individuellen Nutzerverhaltens sichtbar, was jedoch zu Schwankungen führen kann. Der Verbrauchsausweis eignet sich besonders für Bestandsgebäude, bei denen der Energieverbrauch kontinuierlich erfasst wurde.
Beide Ausweismodelle haben ihre spezifischen Vor- und Nachteile. Während der Bedarfsausweis eine konstantere Bewertung bietet und unabhängiger von individuellen Verhaltensweisen ist, liefert der Verbrauchsausweis praxisnahe Werte, die das aktuelle Nutzungsszenario widerspiegeln. Interessenten sollten daher beide Typen gründlich prüfen, um eine fundierte Entscheidung hinsichtlich der Energieeffizienz einer Immobilie treffen zu können.
Gebäude mithilfe des Energieausweises vergleichen
Mit einem Energieausweis lassen sich verschiedene Gebäude hinsichtlich ihrer Energieeffizienz einfach und übersichtlich vergleichen.
Ein entscheidendes Element hierbei ist der Primärenergiekennwert, der die gesamte benötigte Energie zur Beheizung oder Warmwasserbereitung widerspiegelt. Hieraus lassen sich direkte Vergleiche der Energieeffizienz unterschiedlicher Immobilien ziehen. Da er sowohl von den Gebäudeeigenschaften, der Heizungstechnik sowie den verwendeten Energieträgern abhängig ist, liefert dieser Wert die beste Gesamtschau über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes.
Neben dem Primärenergiekennwert spielt auch der Endenergiekennwert eine wichtige Rolle. Dieser Wert zeigt den tatsächlichen, witterungsbereinigten Energieverbrauch des Gebäudes. Gerade wenn eine energetische Modernisierung ansteht, ist dieser Wert entscheidend, um den Erfolg der Maßnahmen zu überprüfen.
Für die Klimafreundlichkeit eines Gebäudes ist der Vergleich der Treibhausgasemissionen entscheidend. Auch wenn ein niedriger Primärenergiekennwert oder Endenergiekennwert in den meisten Fällen geringere Treibhausgase zur Folge hat, so können auch Gebäude mit hohem Energieverbauch klimafreundlich sein, wenn der Bedarf durch rein regenerative Energiequellen gedeckt werden kann.
Schließlich sollten Sie bei einem Vergleich der Kennzahlen auch das Alter der Immobilie berücksichtigen. Ältere Gebäude haben in der Regel schlechtere Werte als Neubauten, da sie nicht den heutigen energetischen Standards entsprechen. Umgekehrt rentieren sich bei diesen Gebäuden energetische Modernisierungsmaßnahmen besonders gut. Ein Vergleich mit ähnlichen Gebäuden aus der gleichen Zeit kann daher sinnvoll sein.
Energieverbrauch und Heizkosten abschätzen
Es ist sehr naheliegend, die Energiekosten aus dem Energiekennwert des Energieausweises und der Wohnfläche berechnen zu wollen:
Leider ist es nicht ganz so einfach. Denn das Hauptziel des Energieausweises, eine Vergleichbarkeit des energetischen Zustands von Gebäuden zu ermöglichen, ist nicht deckungsgleich mit der Aufgabe, die Energiekosten aus diesen Kennwerten ableiten zu können. Beispielsweise wird bei Verbrauchsausweisen der Endenergiekennwert witterungsbereinigt, was dazu führt, dass er den Energieverbrauch am Standort Potsdam wiedergibt. Für die Vergleichbarkeit ist das sinnvoll, für die Berechnung der Kosten am tatsächlichen Standort jedoch nicht.
Im Folgenden geben wir Ihnen genauere und dennoch handhabbare Regeln zur Ableitung der Energiekosten aus dem Energieausweis an die Hand. Dabei ist das Vorgehen unterschiedlich, je nachdem, um welche Ausweisart es sich handelt.
Beim Verbrauchsausweis gehen Sie auf Seite 3 des Dokuments und addieren dann alle Werte in der Spalte Energieverbrauch [kWh] zusammen. Es handelt sich bei diesen Werten um tatsächliche Verbrauchswerte, die weder auf eine Gebäudenutzfläche bezogen, noch klimabereinigt wurden. Die Summe aller Werte in dieser Spalte ergibt den Energieverbrauch über eine Dreijahresperiode. Es gilt:
Das ist ein sehr guter Schätzwert und sollte die Realität mit einer typischen Schwankungsbreite von 10 Prozent widerspiegeln. Den eingesetzten Energieträger finden Sie übrigens auf Seite 1 des Ausweisdokuments.
Beim Bedarfsausweis ist die Berechnung des tatsächlichen Verbrauchs und Kosten ungleich schwieriger. Da hier das Ergebnis mit aufwändigen Rechenmodellen ermittelt wurde, sind die Kennzahlen das Einzige, was Sie zur Verfügung haben.
Einen ersten Schätzwert erhalten Sie auch hier mit einer ähnlichen Formel wie eingangs beschrieben, mit dem Unterschied, dass Sie die Gebäudenutzfläche (AN) wie auf Seite 1 des Ausweises angegeben verwenden sollten. Den Endenergiebedarfskennwert finden Sie auf Seite 2 des Ausweises:
Jahres-Energieverbrauch [kWh] = Endenergiebedarfskennwert • Gebäudenutzfläche (AN)
Die Praxis zeigt allerdings, dass dieser Jahres-Energieverbrauch meist eine Effizienzklasse höher ausfällt als wenn der Wert durch tatsächliche Verbräuche ermittelt worden wäre. Als Faustformel können Sie daher einen etwa 20 Prozent kleineren Kennwert ansetzten, sodass:
Wer es noch genauer haben will, kann darauf achten ob die Kilowattstunde des eingesetzten Energieträgers auf den Heizwert oder den Brennwert bezogen ist. Die Angabe im Energieausweis entspricht dem Heizwert, d.h. ein Korrekturfaktor ist je nach Preisangabe des Energieversorgers noch nötig. Da die Korrektur innerhalb der Schwankungsbreite liegt, kann sie aber auch mit gutem Gewissen vernachlässigt werden.
Mit diesen beiden Faustregeln, eine für den Verbrauchsausweis und eine andere für den Bedarfsausweis, leiten Sie aus jedem Energieausweis einen praxistauglichen Schätzwert für die zu erwartenden Energiekosten ab.
Registriernummer und Kontrollen
Die Registriernummer in einem Energieausweis dient der eindeutigen Identifikation des Dokuments, vergleichbar mit einer Seriennummer, und ermöglicht eine Rückverfolgbarkeit und unabhängige Überprüfung.
Jede Registriernummer wird vom Deutschen Institut für Bautechnik vergeben. Die Nummer garantiert, dass der Ausweis ordnungsgemäß und nach gültigen Vorschriften ausgestellt wurde (aktuell nach dem Gebäudeenergiegesetz GEG). Kontrollen sind ein wesentlicher Bestandteil des Systems, um sicherzustellen, dass die ausgestellten Energieausweise den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und die angegebenen Daten korrekt sind.
Die Registriernummer ermöglicht stichprobenartige Kontrollen der Energieausweise, um deren Qualität zu verbessern. Aussteller müssen Kopien der Energieausweise zwei Jahre lang aufbewahren und bei Bedarf den Kontrollbehörden vorlegen. Die Überprüfung erfolgt in drei Stufen, bis hin zu einer vollständigen Überprüfung der Daten und Ergebnisse. In der höchsten Stufe wird auch eine Vor-Ort-Begehung des Gebäudes durchgeführt, sofern der Eigentümer die Zustimmung dafür erteilt.
Empfehlungen zur Modernisierung
Ein Energieausweis enthält auf Seite 4 wertvolle Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie Wärmedämmung, Fensteraustausch und Installation von Solaranlagen oder Wärmepumpen. Energetische Modernisierungen beziehen sich immer auf einen der folgenden Bereiche: Dämmung der Hüllfläche des Gebäudes, Modernisierung der Lüftungstechnik, Modernisierung der Heiz- und Kühltechnik und der Regelungstechnik.
Häufig anzutreffende Empfehlungen sind:
- Wärmedämmung von Dach, Außenwänden, Kellerdecke
- Austausch der Fenster oder der Verglasung
- Dämmung von Heizleitungen
- Erneuerung der Heiz- oder Kühltechnik
- Einbau einer Solar-, Lüftungsanlage oder Wärmepumpe
- Optimierung der Regelungstechnik
Wer den Primär- und Endenergieverbrauch senken möchte, kommt an einer verbesserten Dämmung, eventuell ergänzt mit Lüftungstechnik, nicht vorbei. Das Gute an diesen Maßnahmen ist, dass sie sich amortisieren - jede eingesparte Kilowattstunde holt die Investitionskosten auf längere Sicht wieder rein. Darüber hinaus macht Sie ein energieeffizientes Haus auch unabhängiger vom Energiemarkt, Preisschwankungen wirken sich dann nicht mehr so stark auf Ihre Betriebskosten aus. Da die Heiz- und Kühltechnik immer auf den Endenergieverbrauch dimensioniert wird, sollten diese Maßnahmen vor einem Austausch der Heizungsanlage erfolgen.
Die Modernisierung der Heiz- und Kühltechnik dient dazu, Anlagenverluste zu minimieren, aber mehr noch regenerative Energiequellen zu nutzen. Mit einer Kombination aus Umweltwärme, die beispielsweise durch eine Wärmepumpe bereitgestellt wird, sowie einer Teildeckung der dafür notwendigen elektrischen Energie mit Photovoltaik lässt sich die Umweltbilanz eines Hauses stark verbessern. Dies erkennen Sie dann zum einen an einem Primärenergiebedarf, der rechnerisch kleiner ist als der Endenergiebedarf als auch an einem geringen Wert für die Treibhausgasemissionen.
Immer wieder sind Hauseigentümer überrascht, dass sich Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Fenstertausch nur wenig auf die Energieeffizienzklasse des Gebäudes auswirkt. Daher sollten Einzelmaßnahmen immer in ein Gesamtkonzept eingebettet sein. Nur wenn vierschiedene Maßnahmen aufeinander abgestimmt sind, können Sie Ihre Effizienzziele erreichen.
Diese Modernisierungshinweise im Energieausweis ersetzen keine Energieberatung und sind nicht verpflichtend. Der Ausweisaussteller gibt an, ob Maßnahmen einzeln oder im Rahmen größerer Modernisierungen durchgeführt werden können, und kann optional Amortisationszeiten und Kosten pro gesparter Kilowattstunde angeben.
Durch die Umsetzung solcher Maßnahmen kann nicht nur der Primärenergiebedarf reduziert werden, sondern auch der Wohnkomfort erheblich steigen. Ziel ist es, Eigentümer zur energetischen Sanierung anzuregen.
Der Energieausweis ersetzt daher nicht den Energieberater. Für umfangreichere Sanierungsmaßnahmen empfehlen wir Ihnen, sich nicht nur auf die Angaben im Energieausweis zu stützen und einen individuellen Sanierungsfahrplan für Ihre Immobilie erstellen zu lassen.
Was ist für Verkäufer bei Wohnungsanzeigen wichtig?
Das Gebäudeenergiegesetz verlangt, dass Immobilienanzeigen wichtige energetische Kenndaten aus dem Energieausweis enthalten, wie Energiebedarf oder -verbrauch, Energieträger und Baujahr des Gebäudes. Energieausweise nach dem 1. Mai 2014 müssen auch die Effizienzklasse angeben.
Für Verkäufer und Makler ist es unerlässlich, den Energieausweis direkt in der Wohnungsanzeige zu erwähnen. Dabei müssen die wichtigsten Kennwerte wie der Endenergiekennwert und die Energieeffizienzklasse angegeben werden. Soweit möglich, sollte bei den Angaben zum Energieausweis auf Abkürzungen verzichtet werden. Im Einzelnen sind die folgenden fünf Angaben in Immobilienanzeigen Pflicht:
- Baujahr des Gebäudes.
- Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis).
- Der wesentlichen Energieträger für die Heizung.
- Endenergieverbrauchswert oder Endenergiebedarfswert in kWh/(m²a).
- Die Energieeffizienzklasse auf einer Skala von A+ bis H.
Achten Sie als Makler und Verkäufer darauf, dass das Baujahr im Energieausweis mit dem in der Immobilienanzeige ausgewiesenen Gebäudebaujahr übereinstimmt. Unstimmigkeiten in dieser Angabe können zu Abmahnungen führen, die Sie unbedingt vermeiden wollen.
Letztlich profitieren alle Beteiligten von vollständigen und transparenten Angaben. Es fördert das Vertrauen und ermöglicht eine fundierte Entscheidung.
Tipps für Eigentümer und Makler: Energieausweis als Verkaufsinstrument nutzen
Der Energieausweis eignet sich hervorragend als Verkaufsinstrument, da die energetische Qualität viel über den Gesamtzustand eines Gebäudes aussagt, es handelt sich quasi um die inneren Werte einer Immobilie.
Bei Energie-Effizienzklassen im guten und mittleren Bereich (A+ bis D) ist es einfach, auf die Gebäudeeffizienz hinzuweisen. Diese Klassen zeigen, dass das Gebäude bereits eine solide energetische Basis hat. Makler können hier die Vorteile der niedrigen Energiekosten und der umweltfreundlichen Eigenschaften des Gebäudes betonen.
Bei den mittleren Effizienzklassen (E - F) können Makler darauf hinweisen, dass dies typisch für Gebäude dieser Altersklasse ist. Sie können erklären, dass ältere Gebäude oft nicht die neuesten Energiestandards erfüllen, was jedoch auch eine Chance für individuelle Anpassungen und Modernisierungen bietet.
Mit schlechter Effizienzklasse (G - H) kann eine Modernisierung als große Chance zur Wertsteigerung der Immobilie begriffen werden. Makler können zeigen, was aus dem Haus gemacht werden kann. Indem sie das Potenzial für energetische Sanierungen aufzeigen, erklären sie, wie einfache Maßnahmen den Wert der Immobilie steigern. Durch die Verbesserung der Energieeffizienz erhöhen sich sowohl der Wohnkomfort als auch der Marktwert der Immobilie.
Darüber hinaus kann der Gestaltungswille neuer Eigentümer geweckt werden. Wer selbst die energetische Modernisierung in die Hand nimmt, kann auch bestimmen, welche modernen Techniken im Bereich regenerativer Energien zum Einsatz kommen sollen. Dies ermöglicht Käufern, das Gebäude nach ihren Vorstellungen zu gestalten und sich langfristig unabhängig von steigenden Energiekosten zu machen.
Unser Fazit
Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie den Energieausweis verstehen und interpretieren können. Eine ausführliche Beschreibung aller wichtigen Kennzahlen haben wir mit praktischen Tipps ergänzt, sodass Sie alle für Sie wichtigen Informationen daraus ableiten können.
Neben dem Verständnis der Kennzahlen zeigt dieser Guide auf, was Sie alles mit diesem Wissen anfangen können. Von der Beurteilung der Umweltfreundlichkeit eines Gebäudes über die Berechnung der Energiekosten bis hin zum Einsatz im Verkaufsgespräch, das alles können Sie sich zur Nutze machen!
Der Energieausweis ist somit nicht nur eine gesetzlich vorgeschriebene Pflicht, sondern eine wichtige Informationsquelle zur Qualität und Energieeffizienz eines Hauses. Wissen, das bares Geld wert sein kann.