Energieausweis Haus: Alles, was Sie wissen müssen

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Ob Eigentümer, Architekt, Immobilienprofi oder Bankberater - sie alle wissen, dass ein Energieausweis beim Verkauf, bei der Vermietung, beim Neubau oder der Modernisierung wichtig ist. Denn der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Hauses. Genauso wie der Verbrauch Ihres Autos etwas darüber aussagt, ob Sie ein umweltfreundliches Auto oder einen Spritschlucker fahren, so zeigt der Energieausweis die Energiekennwerte für ein Gebäude an: Ist Ihr Haus in einem energetisch guten Zustand oder hat es höhere Energiekosten als nötig?

Mal Hand aufs Herz: Kennen Sie die Energieeffizienz Ihres Hauses? Wenn ja, dann beschäftigen Sie sich wahrscheinlich beruflich mit dem Thema. Denn die wenigsten Hausbesitzer kennen den sogenannten Endenergieverbrauch ihres Hauses. Deshalb fassen wir hier alles Wissenswerte zum Energieausweis für Wohngebäude knapp und bündig zusammen. So können Sie den Energieausweis zu Ihrem Vorteil nutzen und die Energieeffizienz Ihres Hauses verbessern.

Was ist ein Energieausweis?

Auf den Punkt gebracht ist der Energieausweis ein Dokument, welches den energetischen Zustand eines Gebäudes beurteilt und dessen Energieverbrauch klassifiziert. Es bewertet somit die Energieeffizienz eines Gebäudes. Dabei ermöglichen die angegebenen Kennwerte einen Vergleich mit der energetischen Qualität anderer Häuser oder Gebäude.

Der Energieausweis heißt offiziell Gebäudeenergieausweis, wird aber auch Energiepass, Gebäudepass oder Energiesteckbrief genannt. Er enthält wichtige Informationen über den Energieverbrauch und mögliche Energiesparmaßnahmen anhand von Modernisierungsempfehlungen. Dabei dient das fünfseitige Dokument als Entscheidungsgrundlage für potenzielle Käufer und Mieter, indem es Aufschluss über den zu erwartenden Energiebedarf liefert und die Umweltfreundlichkeit des Gebäudes bewertet.

Die wichtigste Kennzahl im Energieausweis ist der Endenergieverbrauch. Diese Kennzahl ist vergleichbar mit dem Spritverbrauch eines Autos, doch mit einem wichtigen Unterschied: Während beim Auto der Verbrauch pro 100 Kilometer angegeben wird, ist bei Gebäuden die Bezugsgröße die Gebäude-Nutzfläche, die sich aus der Wohnfläche oder dem Gebäudevolumen berechnen lässt. Darüber hinaus wird beim Energieausweis der Verbrauch über den Zeitraum von einem Jahr betrachtet, somit wird der Endenergieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben.

In Deutschland ist der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben, um Transparenz und Nachhaltigkeit im Immobilienbereich zu fördern. Ein gut bewerteter Energieausweis signalisiert, dass ein Gebäude wenig Energie verbraucht, was sowohl für den Geldbeutel als auch für die Umwelt vorteilhaft ist.

Energieausweis fürs Haus: Wann ist er Pflicht?

Ein Energieausweis für Ihr Haus ist in den meisten Fällen Pflicht, um gesetzliche Vorgaben zu erfüllen und die Transparenz für Immobilienkäufer oder Mieter zu gewährleisten.

Beim Hausverkauf, bei der Vermietung, beim Neubau sowie bei wesentlichen Modernisierungen ist der Energieausweis zwingend notwendig. Des Weiteren müssen öffentliche Gebäude mit starkem Publikumsverkehr einen Energieausweis sichtbar ausstellen.

Ein Energieausweis sollte auch freiwillig in Erwägung gezogen werden, um die energetische Situation der Immobilie zu analysieren. Hausbesitzern bietet er die Möglichkeit, gezielte Verbesserungen vorzunehmen, um Energieverbrauch und Kosten zu optimieren. Ein solcher Schritt kann nicht nur die langfristige Werthaltigkeit des Gebäudes erhöhen, sondern trägt auch zur Reduktion von CO₂-Emissionen bei.

Ausgenommen von der Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises sind denkmalgeschützte Gebäude, Baudenkmäler und selten genutzte Wohngebäude wie beispielsweise Ferienhäuser.

Sie sehen, es gibt ein paar wenige Ausnahmen von der Ausstellungspflicht von Energieausweisen, in der Mehrzahl aller Fälle müssen Sie aber einen rechtsgültigen Energiepass jederzeit vorlegen können.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Wieso gibt es zwei Ausweisarten?

Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihr Auto verkaufen und müssten Ihren potenziellen Kaufinteressenten zeigen, wie umweltfreundlich Ihr Auto ist. Dabei hat sich der Gesetzgeber etwas Besonderes für Sie ausgedacht: Entweder müssen Sie den Spritverbrauch aller Tankrechnungen der letzten 3 Jahre aufaddieren und durch die in diesem Zeitraum gefahrenen Kilometer teilen, oder, wenn Sie die Rechnungen nicht mehr haben, dann müssen Sie den Verbrauch nach der neusten Abgasnorm für Ihr Fahrzeugmodell nochmals unter Standardbedingungen neu berechnen lassen.

Sie finden das merkwürdig? Dann verstehen Sie jetzt auch die Verwirrung bei Energieausweisen. Denn hier hat der Gesetzgeber genau eine solche Regelung geschaffen: Entweder können Sie einen Energiepass nach Verbrauch, den sogenannten Energieverbrauchsausweis ausstellen lassen. Das entspricht im Wesentlichen dem Aufsummieren von Tankrechnungen im obigen Beispiel, wobei dies im Fall der Energieausweise deutlich einfacher ist. Normalerweise haben Sie nicht mehr als eine Rechnung pro Jahr von Ihrem Energieversorger erhalten.

Oder Sie können einen Energieausweis nach Bedarf, auch Energiebedarfsausweis genannt, verwenden. Dieser Bedarfsausweis wird auf Basis der Gebäudegeometrie, der installierten Heizung, der verwendeten Gebäudedämmung und weiteren auf das Gebäude bezogenen Daten berechnet. Dabei müssen zwingend die aktuellen Normen des Gebäudeenergiegesetzes verwendet werden. Ich hoffe, Sie erkennen die Analogie zur Neuberechnung Ihres Fahrzeugs nach aktueller Abgasnorm!

Warum also gibt es die beiden Optionen und warum lässt das Gebäudeenergiegesetz die unterschiedlichen Berechnungsarten zu? Ich habe keine wirklich schlüssige Antwort darauf, denn es hat wahrscheinlich vor allem mit dem Gesetzgebungsverfahren zu tun, bei dem die Wünsche der unterschiedlichsten Akteure berücksichtigt werden. Mit einer fachlich zwingenden Notwendigkeit kann es jedenfalls nicht ausreichend erklärt werden.

Ein Grund könnte sein, dass der Gesetzgeber den einfacheren Verbrauchsausweis beibehalten möchte, da er bei Eigentümern und Maklern weiterhin sehr beliebt ist. Denn die Datenerhebung ist beim Verbrauchsausweis vergleichsweise einfach und unkompliziert. Jedoch erfordert diese Methode, dass tatsächliche Verbräuche vorliegen und das Gebäude überwiegend bewohnt wurde - Leerstände dürfen zeit- und flächenbezogen maximal 30 Prozent ausmachen.

Im Gegensatz dazu kann der Bedarfsausweis unabhängig von Verbrauchswerten berechnet werden. Bei Neubauten oder nach umfangreichen Sanierungen liegen keine Verbrauchsdaten vor. Auch für diese Fälle ist eine detaillierte Analyse des Energiebedarfs eines Gebäudes wichtig. Nur der Bedarfsausweis ist in der Lage, diese zu berechnen. Er berücksichtigt dabei die Bauweise, die Dämmung und die Heizungsanlage, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Diese Berechnung ist deutlich aufwendiger, sowohl in der Datenaufnahme als auch im Rechenverfahren.

Beide Ausweise haben ihre spezifischen Vorzüge. Während der Verbrauchsausweis einen schnellen Überblick anhand realer Daten bietet, ermöglicht der Bedarfsausweis eine tiefgehende Analyse und Identifikation von Verbesserungsmöglichkeiten. Somit kann jeder Hausbesitzer fundierte Entscheidungen treffen, um Energieeffizienz und Wohnkomfort zu optimieren.

Energieeffizienzklassen: die Energieampel bei Energieausweisen

Wie auch beim Kühlschrank, der Spülmaschine oder der Glühbirne: Die Energieeffizienzklassen sollen Hausbesitzern eine einfache Orientierung and die Hand geben, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Obwohl die Effizienzskala bei Gebäuden nicht direkt mit denen von Elektrogeräten vergleichbar ist: auch bei Energieausweisen zeigt die Effizienzklasse den energetischen Zustand eines Hauses an. Beim Energieausweis oder Energiepass geht die Skala von A+ bis H.

Dabei steht A+ für eine hervorragende Energieeffizienz, die aktuell nur bei effizienten Neubauten erreicht wird, bis zur Energieklasse H, die einen hohen Energieverbrauch anzeigt und daher bei älteren, unsanierten Bestandsgebäuden anzutreffen ist. Die Einordnung eines Gebäudes nach Energieeffizienzklasse kann besonders beim Kauf oder bei der Sanierung von erheblichem Nutzen sein.

Auch wenn die Energieskala von A+ bis H einen kontinuierlichen Bereich abdeckt, so kann die Skala mit dem Bild einer Ampel deutlich vereinfacht werden. Für ein Haus kann man den Endenergieverbrauch den drei Ampelfarben wie folgt zuordnen:

Mit dieser Vereinfachung wird der Energiekennwert noch griffiger.

Immobilien im grünen und gelben Bereich tragen dazu bei, die Betriebskosten zu senken und weisen meist einen höheren Wohnkomfort auf. Mit den Informationen aus dem Energieausweis und indem man weitere Informationen von Energieberatern einholt, können Eigentümer gezielt in Maßnahmen investieren, die nicht nur den Wohnkomfort erhöhen, sondern auch den Immobilienwert langfristig steigern.

Dabei brauchen Sie bei Bestandsgebäuden auch bei höheren Effizienzklassen nicht nervös werden, wenn ein Verkauf ansteht. Denn auf dem Immobilienmarkt zählt immer nur der Vergleich mit der direkten Umgebung: In einer Siedlung aus den Siebzigerjahren werden auch alle Gebäude um Sie herum eine ähnlich hohe Effizienzklasse aufweisen. Umgekehrt wird allerdings ein Schuh daraus: Wenn Sie Ihre Gebäudehülle innerhalb der letzten 5 Jahre energetisch saniert haben, dann kann Ihre Immobilie aus der Masse herausstechen und einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Welchen Einfluss hat der Energieausweis auf den Wert Ihres Hauses?

Wie im vorherigen Abschnitt erläutert, gibt die Energieampel oder Energieeffizienzklasse im Energiepass einfache und wertvolle Hinweise auf die energetische Qualität der Immobilie. Es wäre jedoch viel zu einfach, daraus den Wert eines Hauses ableiten zu wollen. Denn zu viele andere Faktoren beeinflussen neben der Energieeffizienz den Immobilienwert: die Lage, die Umgebung, das Klima, die Größe, der Wohnzuschnitt und die Nachbarschaft — um nur ein paar wenige Kriterien zu nennen.

Umgekehrt ist aber auch klar: Je besser die Energieeffizienzklasse eines Hauses, desto attraktiver wird es für Interessenten und Investoren, da niedrigere Betriebskosten erwartet werden können. Die Einstufung hat deshalb Einfluss auf den Verkaufspreis. Laut einer Studie des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL), für die rund 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern für das Jahr 2023 ausgewertet wurden, kann eine schlechte Energieeffizienzklasse zu Preisabschlägen von fast 30 Prozent in der Spitze führen.

Diese Spitzenwerte bedürfen meines Erachtens einer besseren Einordnung, denn die Studie setzt den Verkaufserlös in direkte Beziehung zu den Effizienzklassen. Da die Effizienzklasse stark mit dem Baujahr des Gebäudes korreliert und ältere Gebäude im Vergleich zum Neubau immer niedriger bewertet werden, ist nicht wirklich klar, welcher Anteil tatsächlich auf die Gebäudeeffizienz zurückzuführen ist. Aussagekräftiger wäre es, Gebäude der gleichen Altersklasse, aber unterschiedlichem energetischen Niveau zu vergleichen.

Insgesamt lässt sich aber festhalten: Die Bedeutung der Gebäudeeffizienz nimmt vor dem Hintergrund steigender Energiepreise eine immer wichtigere Rolle ein. Und die Grundlage für die Bewertungen bildet der Energiepass.

Wo den Energieausweis beantragen?

Energieausweise dürfen nur von zertifizierten Ausstellern ausgegeben werden. Große Immobilienunternehmen beschäftigen meist eigene Energieberater, die für die Ausweiserstellung zugelassen sind. Architekten, Bauingenieure und Energieberater besitzen ebenfalls die Befähigung, Energieausweise auszustellen. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Experten über die erforderliche Zulassung verfügen und nach dem neuesten Standard arbeiten.

Für Immobilienbesitzer, freie Makler und Hausverwalter bieten vor allem Online-Plattformen eine bequeme Möglichkeit, schnell und unkompliziert einen zugelassenen Energieausweis zu erhalten. Hausbesitzer können ganz einfach die relevanten Daten der Immobilie selbst eintragen und den Ausweis dann digital anfordern. Auch wenn immer mal wieder behauptet wird, dass günstige Energieausweise im Internet qualitativ minderwertig seien, so konnte ich keine belastbaren Belege dafür finden.

Im Gegenteil: Aussteller, die sich auf Energieausweise spezialisiert haben, können fast immer eine höhere Qualität liefern als einzelne Berater, die nur selten einen Ausweis bearbeiten. Denn wenn die Qualität des Energieausweises über die Reputation des gesamten Unternehmens entscheidet, ist dieses gezwungen, mehr Geld in die Qualitätssicherung zu stecken. Darüber hinaus werden diese Aussteller häufiger von den Zulassungsbehörden überprüft.

In jedem Fall sollten Sie darauf achten, dass der Aussteller Ausweise nach dem neuesten Gebäudeenergiegesetz (GEG) erstellt, welches sich aktuell in der Fassung von 2024 befindet. Bei Bedarfsausweisen ist zusätzlich wichtig, dass der Aussteller die Norm DIN 18599 anwendet und eine Software einsetzt, die für die Norm validiert ist. Achten Sie daher darauf, dass nur Software zum Einsatz kommt, die das Gütesiegel der Gütegemeinschaft Gebäudebilanzierung e.V. erhalten haben.

Anhand dieser Kriterien kann jeder Hausbesitzer einfach sicherstellen, dass er einen korrekten und anerkannten Energieausweis in den Händen hält.

Kosten für einen Energieausweis

Die Kosten für einen Energieausweis können je nach Art des Ausweises und der Größe des Gebäudes variieren. Ein Verbrauchsausweis, der auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten basiert, ist in der Regel günstiger als ein Bedarfsausweis, der eine detaillierte Analyse der baulichen Substanz und der technischen Anlagen des Hauses erfordert.

Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten für einen Verbrauchsausweis oft zwischen 50 und 150 Euro, während ein Bedarfsausweis zwischen 300 und 500 Euro kosten kann. Dies ist meist abhängig davon, ob jemand die Gebäudedaten vor Ort aufnimmt, was wegen des erhöhten Zeitaufwands sowie der An- und Abfahrt deutlich teurer sein muss.

Wenn Sie also selbst bereit sind, ein paar Daten über Ihr Haus zusammenzutragen und diese dann auf der Webseite der Internet-Anbieter eingeben, können Sie mehrere Hundert Euro sparen, ohne auf Qualität verzichten zu müssen.

Gültigkeitsdauer eines Energieausweises

Ein Energieausweis ist immer für zehn Jahre gültig. Dies gilt für beide Arten, also sowohl für den Verbrauchs- als auch den Bedarfsausweis. Innerhalb dieses Zeitraums sollte jedoch stets darauf geachtet werden, dass keine größeren Sanierungen oder Renovierungen vorgenommen werden, die das energetische Profil des Hauses grundlegend verändern. Andernfalls ist es ratsam, einen neuen Energieausweis zu beantragen, um sicherzustellen, dass dieser den aktuellen Zuständen und Anforderungen entspricht.

Wird der Energiepass nach zehn Jahren nicht erneuert, kann dies bei Verkaufs- oder Vermietungsabsichten zu rechtlichen und finanziellen Nachteilen führen. Sie werden auch keinen seriösen Immobilienmakler finden, der sich auf einen Verkauf oder eine Vermietung ohne Energiepass einlässt. Ein fehlender oder abgelaufener Energieausweis kann potenzielle Käufer oder Mieter abschrecken und den Verkaufsprozess erheblich verzögern. Zudem drohen Bußgelder, wenn der Energieausweis nicht vorgelegt werden kann.

Bestehen Sie auf den Energieausweis

Ein Energieausweis ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch ein Zeichen von Transparenz und Verantwortungsbewusstsein. Daher sollten Käufer und Mieter immer auf einen Energieausweis bestehen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Auch Verkäufer sollten Interesse daran haben, jederzeit einen aktuellen Energieausweis vorlegen zu können. Dieser dient als wertvolles und objektives Verkaufsargument und schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern und Mietern. Ein gut dokumentierter Energieausweis kann den Verkaufsprozess beschleunigen und die Verhandlungsposition stärken.

Seit 2014 ist der Energieausweis beim Verkauf oder der Vermietung von Wohngebäuden Pflicht. Immobilienbesitzer sollten diesen Nachweis stets aktuell halten, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden und die Attraktivität ihrer Immobilie zu steigern. Ein aktueller Energieausweis zeigt das energetische Niveau des Hauses und kann die Entscheidungsfindung positiv beeinflussen.

Letztlich trägt der Energieausweis dazu bei, einen nachhaltigen und verantwortungsvollen Umgang mit Energie zu fördern. Er unterstreicht das Engagement für Umweltschutz und Energieeffizienz, was in einer Zeit hoher Energiepreise immer wichtiger wird.

Wichtige Angaben in Immobilienanzeigen

Zu den unverzichtbaren Angaben in Immobilienanzeigen gehört der Energiekennwert des Hauses. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) nennt folgende fünf Pflichtangaben für Energieausweise in Inseraten und Anzeigen:

• Art des Ausweises.
• Endenergieverbrauchswert oder Endenergiebedarfswert in kWh/(m²a).
• Der wesentliche Energieträger für die Heizung.
• Das Baujahr.
• Die Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden sind zusätzlich die Angaben zum Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

Spätestens bei der Besichtigung sind Sie als Eigentümer oder Makler verpflichtet, Interessenten einen Energieausweis unaufgefordert vorzulegen. Aber auch in den Immobilieninseraten gibt es einiges zu beachten. So darf beispielsweise das Baujahr des Gebäudes im Ausweis nicht vom Baujahr in der Anzeige abweichen.

Unser Fazit

Ein Energieausweis für ein Haus oder Gebäude ist nicht nur ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, sondern auch ein wertvolles Instrument zur Bewertung der Energieeffizienz und Primärenergie einer Immobilie. Er bietet Käufern und Mietern wichtige Informationen über den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten.

Darüber hinaus kann ein guter Energieausweis den Wert einer Immobilie steigern und zu einer nachhaltigeren Nutzung von Ressourcen beitragen. Wenn Sie die Tipps in diesem Ratgeber beherzigen und den Energieausweis als Entscheidungshilfe nutzen, können Sie langfristig von einem energieeffizienten und behaglichen Zuhause profitieren.